マンション 買い替え
オリンピックを前にして、徐々に不動産の値段、家やマンションの値段が徐々に上がりだしています。
物件によっては不動産を買うなら今！というものもありますし、手狭で買い替えるという時期としても、絶好のタイミングが来ているのは事実です。
売る時期、買う時期
ただ、問題はその売る時期、買う時期ではないでしょうか？
テクニカルに考えると、金利の問題や地価や路線化などの評価のタイミングなどありますが、それはプロのまやかしの言葉でもあります。
もっと気軽に考えてください。
あなたにとって考えれば、その資金を購入資金に回すわけですから、高く今のマンションを売れればいいのです。
高く売ったお金で、資産価値の高い物権を買うわけですから、実は単純なことなのでしょう。
マンションの一括査定サイト
そこで、
少しでも高く売るためのテクニック、注目したいのが、マンションの一括査定サイトです。
大手の買取会社はもちろん、近隣の不動産会社から見積もりが取れます。
【下を参照ください】
一括マンション査定に出すことで、上下差”750万円”の開きがあるのです
マンション買い替えなら一括査定サイト
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マンション査定の手順
マンション査定：不動産売買の流れは住んでいる地域・築年数・不動産市況によって変わります
マンション査定で大きな格差が出た時
値段は自由に決めることができ、少しでも高く売りたいのはみんな同じですが、売れるかどうかは値段次第で、高すぎるとなかなか売れず、値下げが必要になる場合もあります。
値段を決める場合には、相場を確認するために、不動産会社のマンション査定を利用するわけですが、
査定はあくまでも売れるであろう金額であり、買取価格ではありません。
買取査定もありますが、査定が安くなるというデメリットもあります。
すぐに資金に変えられるのがメリットですが・・・・。
査定は算数のように決まった答えはないので、違う結果は当然ですが、差額が大きい場合には原因を考えましょう。
査定結果が高い会社に依頼しても、その値段で買い取るわけではないですし、後から値下げ交渉を求められる場合もあります。
査定結果が高いか安いかよりも、査定をした不動産会社が信頼できるかを判断することが大切です。
マンション買い替えで損するワケ
知っておきたい！マンション買い替えで損するワケ
ライフスタイルの変化など様々な理由でマンション買い替えを検討する方は少なくありません。
しかし、その中には損をしてしまう方がいます。
多くの方が高額な金銭が動く取引のため、慎重に行動しているかと思いますが、なぜそのような方が出てくるのでしょう。
その最大のワケは情報不足によるものです。
マンション買い替えは、様々な事を比較検討して、最もメリットのある方法で取引きを進めなければいけませんが、そのために必要なのは、マンションの購入と売却に関する情報です。
安易に自己所有物件を売却したお金で新しい物件を購入しようと考えていると、結果的に損を出してしまうことになりかねません。
値引きの活用
買い替えの場合、購入と売却を一度に行うのですが、
- 売る側の立場として考えると、購入希望者に値引きを依頼されます。
- 買い側の立場として考えると、売主に値引きを要求することが可能です。
買い替えを行うとき、お金の計算をするでしょう。
いくらで売って、いくらの物件を購入する。
その際、持ち出しはどれくらいなのか？
その際の販売価格は、値引きを想定しているか？
この部分で大きくキャッシュの流れが変わります。
住宅ローン・買い替えローン
- 先に自己所有物件を売却するのか
- 新しい物件を購入した後で売却するのか
現在の住宅ローンから買い替えローンを組みなおした際の借入総額がどのくらいになるのかなどを事前にシミュレートするようにしましょう。
また、もしも売却損を出してしまった時には、確定申告時に特例が受けられることもありますので、こうした情報もしっかりと集めておくことが重要です。
様々な情報を集めて、じっくりと取り組むことで失敗してしまうリスクを減らすことになるのです。
参照；国税庁
不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合
マンション買い替えの流れ
マンションを売るという場合には、
当然にその買い手を探さなければならないわけですが、
自分で買い手を探すのは至難の業ですから、当たり前のように、売買仲介を依頼する不動産業者に買い手を見付けてもらって売却する、ということになるわけです。
一括査定で相場を確認すると共に、不動産会社にコンタクトを取ります。
- 概算・相場を知るだけであれば机上査定
- 本格的にマンション売却を行うのであれば訪問査定
を選択し、訪問時に不動産会社の営業マンと自分の相性、今後任せることができるのか？を確認しまっす。
媒介契約・売買仲介
マンションを売る場合の流れとして、まずその売買の仲介を依頼する不動産業者を探して媒介契約を結び、その後は、その不動産業者の営業展開によって買い手探しと売却交渉が進められてます。
内見で室内を確認し、売り手と買い手が納得できる落としどころとなれば、交渉が成立して売却といった運びとなるわけです。
この際に売り手の負担する費用としては、売買契約を成立させた不動産業者に支払う仲介手数料ということになります。
ローン返済中の場合
ローン返済中にマンションを売る方法
常識的には、まだローンの債務返済中であるマンションは売ることができません。
というのも、まだ債務が残っている不動産には抵当権が設定されているからで、この抵当権は債務が完済しなければ抹消されないからです。
しかし、昨今、都心では不動産相場が上昇しているため、
購入時の金額から、住宅ローンの返済分を引いた金額より、売却価格の方が高くなっている状況のため、売却も買い替えもスムーズに行えるのが現状です。
売却すれば、住宅ローンを返しても売却益（譲渡益）が出るわけですから、買い替えの時の住宅ローンの審査にも支障がでません。
ただ、全てがそのような状況でないのも現実です。
では、このような債務が残っているマンションは絶対に売れないのかといえばそうではなく、やっかいではあるのですが、売るための方法がなくはないのです。
抵当権抹消
実際の売却価格が残債分を下回ってしまう場合、抵当権抹消は可能かといえば
することができてしまう、という場合があります。
マンション買い替え 注意点
買い替えは、計画的に行うことが一般的ですが、
ネガティブな要因でマンション買い替えを検討することもあります。
- 老朽化してしまったことが原因
- 周囲の環境が購入時と比べると大きく変化
- 他の地域へ移動することが生活上、必要になる方
その場合も含め、
いくつかの注意点があるために、事前に把握しておくことによってスムーズに新しい物件を探すことができます。
まずは、ローンの残債を見ることも必要になります。
残債
上記でも少し紹介しましたが、購入時より周辺環境が悪化してしまった場合、
このような場合、売却しても残債が大きく残ってしまう場合、新しくマンションを購入すること・ローンの審査に通るのは難しいでしょう。
このケースでは、先に居住している物件を売却することからはじまりますが、少しでも高値で売却を心がけることが大切です。
また、明らかに安値で売却をせざるを得ないという場合は、一度売却を中止することも１つの選択かもしれません。
